做投资计划书你必须知道这些知识点

　　对于投资者来说，他们经常面临预算不足，导致回报低于原预期，进而出现资不抵债的困境。许多例子表明，预算不足也会导致建设期延长和工程质量低下，这将进一步加剧不良资产的产生，终导致财务困难。

　　根据目前行业中常见的做法，即在设计完成前开始施工，“成本超支”问题只会出现在施工过程的后期，事实是，大部分成本已经投入到已建成的项目中。这种“后知后觉”通常会导致室内空间的匆忙重新规划设计、工期延误、精装施工单位因缺乏深化设计图纸而被迫闲置、购买不合格的工程材料，重要的是以不可持续的速度将工程委托给不合格的承包商。硬件条件差不仅会影响客人的入住体验和酒店的收入，还会将酒店的能源账单和维护成本提高到不可持续的水平。

　　许多调查还透露，缺乏酒店规划将产生另一个隐藏的成本。通常，起初的市场可行性研究与其收入组合建议与实际功能布局设计脱节。这里有一个误解，投资者认为可以通过减少真正的收入区（如会议室）的面积或功能来降低成本，而其他非收入或低收入区（如餐饮）被过度设计，因此运营成本只会飙升，就像投资成本一样。

　　必须知道的知识点：

　　在酒店总成本不变的情况下，与每个房间的成本(标准客房模块)不同，每个钥匙的成本将取决于套房和客房的比例。根据客房数量、餐饮和公共区域的大小、地形、当地规章制度和土壤条件，每个客房的成本可以波动高达30%。70%的施工成本投入到总建筑面积，因此概念设计定稿后成本无法降低。

　　然后有人可能会问，为什么这么多酒店的规划设计，都是基于一个简单而错误的原则，那就是每把钥匙的成本，这个原则既没有得到任何人的认可，也没有得到任何技术可行性研究的证实？答案其实很简单。如果酒店运营商足够早介入，其技术服务团队可以提醒业主注意过度建设的风险。但运营商过于关注GOP(毛利)，而业主更关注ROE(净资产收益率)。高端特色餐厅可能会稍微改善GOP和酒店品牌，但会损害ROE。

　　酒店开发本质上非常复杂，需要扎实的专业知识，特别是在规划开发的早期阶段。缺乏这些知识肯定会导致成本过高，终导致项目财务回报不佳。考虑到这一点，这里有一些建议，主要是为了实现四个目标：

　　确认市场可行性研究报告中设想的酒店方案的技术可行性，并确保其成本符合商业计划回报率的目标。